2.3 Проведение кадастровых работ по подготовке документов для государственного кадастрового учета недвижимости.
Федеральным законом от 24.07.2007 года № 221-ФЗ « О государственном кадастре недвижимости» для осуществления государственного учета недвижимости (ГКУ) предусмотрено предоставление в орган кадастрового учета перечня необходимых документов.
2.3.1. Кадастровая деятельность
Кадастровая деятельность – выполнение кадастровым инженером в отношении недвижимого имущества работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для Государственного кадастрового учета сведения о недвижимом имуществе.
Основанием для выполнения кадастровых работ является договор подряда.
Кроме того, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда. Суд самостоятелен в выборе соответствующего кадастрового инженера.
По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо, обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.
В результате выполнения указанных кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган в кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором.
Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.
В результате кадастровых работ исполнитель передает заказчику следующие документы:
Межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения.
Министерством экономического развития РФ издан приказ от 24 ноября 2008 года № 412 « Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков».
В межевой план включаются сведения о:
1) земельных участках, образуемых при разделе, объединении, перераспределении земельных участков (преобразуемые (исходные) земельные участки) или выделе из земельных участков;
2) земельных участках, образуемых из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;
3) земельных участках, из которых в результате выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности образованы новые земельные участки, а также земельных участках, которые в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами после раздела сохраняются в измененных границах, и ранее учтенных (до 1 марта 2008 г.) земельных участках, представляющих собой единое землепользование (измененные земельные участки);
4) земельных участках, в отношении которых осуществляются кадастровые работы по уточнению сведений государственного кадастра недвижимости о местоположении границ и (или) площади (уточняемые земельные участки).
5) новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
6) В межевом плане указываются сведения об образуемых земельном участке или земельных участках.
Если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
Межевой план состоит из графической и текстовой частей.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
К графической части межевого плана относятся следующие разделы:
1) схема геодезических построений;
2) схема расположения земельных участков;
3) чертеж земельных участков и их частей;
4) абрисы узловых точек границ земельных участков.
Графическая часть межевого плана оформляется на основе сведений кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, указанных в составе раздела "Исходные данные".
При подготовке графической части межевого плана могут быть использованы:
землеустроительная документация;
лесоустроительная документация;
документы градостроительного зонирования;
документация по планировке территории (проекты межевания территорий);
картографические материалы.
Раздел "Схема расположения земельных участков" оформляется на основе разделов кадастрового плана территории или кадастровой выписки соответствующего земельного участка, содержащих картографические изображения, либо с использованием картографического материала.
Схема предназначена для отображения местоположения земельных участков относительно смежных земельных участков, границ кадастрового деления (для земельных участков, занятых протяженными объектами), природных объектов и (или) объектов искусственного происхождения (если отдельные части границы земельного участка совпадают с местоположением внешних границ таких объектов и сведения о таких объектах содержатся в ГКН), земельных участков или земель общего пользования.
На Схеме отображаются:
границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов (при необходимости);
границы кадастрового деления (если земельный участок располагается в нескольких кадастровых кварталах либо земельный участок примыкает к границе кадастрового деления).
В случае подготовки межевого плана в результате кадастровых работ по образованию земельных участков дополнительно на Схеме отображаются земельные участки или земли общего пользования (допускается схематично отображать местоположение улиц, дорог общего пользования, парков, скверов и т.п.).
В текстовой части межевого плана указываются необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках в установленном объеме, а также сведения о согласовании местоположения границ земельных участков в форме акта согласования местоположения таких границ.
К текстовой части межевого плана относятся следующие разделы:
1) исходные данные;
3) сведения об образуемых земельных участках и их частях;
4) сведения об измененных земельных участках и их частях;
5) сведения о земельных участках, посредством которых обеспечивается доступ к образуемым или измененным земельным участкам;
6) сведения об уточняемых земельных участках и их частях;
7) сведения об образуемых частях земельного участка;
8) заключение кадастрового инженера;
9) акт согласования местоположения границы земельного участка.
Обязательному включению в состав межевого плана независимо от вида кадастровых работ (за исключением случая подготовки межевого плана в отношении земельного участка, образуемого в результате объединения земельных участков) подлежат следующие разделы:
1) исходные данные;
2) сведения о выполненных измерениях и расчетах;
3) схема геодезических построений;
4) схема расположения земельных участков;
5) чертеж земельных участков и их частей (далее – Чертеж)
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ. Местоположение отдельных частей границ земельного участка также может устанавливаться посредством указания на природные объекты и (или) объекты искусственного происхождения, в том числе линейные объекты, если сведения о таких объектах содержатся в государственном кадастре недвижимости и местоположение указанных отдельных частей границ земельного участка совпадает с местоположением внешних границ таких объектов.
При уточнении границ земельного участка их местоположение определяется с учетом сведений, содержащихся в правоустанавливающем документе на земельный участок, и фактического землепользования.
Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера, подготовившего такой план.
Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (кадастровым инженером) в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными требованиями работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (кадастровые работы ).
Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого в соответствии с требованиями гражданского законодательства и настоящего Федерального закона договора подряда на выполнение кадастровых работ. В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, кадастровые работы могут быть выполнены кадастровым инженером на основании определения суда.
По договору подряда на выполнение кадастровых работ кадастровый инженер обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ. В результате выполнения этих работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.
Основные этапы кадастровых работ
Заключение договора с заказчиком
По договору подряда на выполнение кадастровых работ индивидуальный предприниматель или юридическое лицо обязуется обеспечить выполнение кадастровых работ по заданию заказчика этих работ и передать ему документы, подготовленные в результате выполнения этих работ с учетом требований настоящего Федерального закона, а заказчик этих работ обязуется принять указанные документы и оплатить выполненные кадастровые работы.
В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости. Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ.
Договор подряда на выполнение кадастровых работ является публичным договором.
Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.
2. Подготовительные работы
(сбор информации об объекте недвижимости):
При этом кадастровый инженер запрашивает и собирает большой массив документов, в том числе:
Выписки из кадастра объектов недвижимости,
Кадастровый план соответствующей территории,
Каталоги (списки) координат пунктов опорной межевой сети (ОМС),
Картографические материалы,
Материалы дистанционного зондирования и материалы инвентаризации земель,
Сведения о правообладателях смежных земельных участков и инженерных коммуникаций (линий электропередач, газопроводов, водопроводов и т.п.).
3.Полевые работы (определение объекта на местности):
Полевое обследование – изучение фактической ситуации в месте нахождения объекта недвижимости,
Составление предварительной схемы расположения земельного участка,
Уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении кадастровых работ,
Согласование местоположения границ земельного участка с заинтересованными лицами,
Определение местоположения границ земельного участка с использованием инструментальных или картометрических методов – непосредственно геодезическая съемка границ земельного участка, или здания, сооружения.
4.Камеральные работы (подготовка необходимых документов).
Если объектом кадастровой деятельности является земельный участок, проводится межевание .
Подготовительный этап межевания заключается в сборе и изучении следующих сведений и документов: сведения государственного кадастра недвижимости (прежде всего - кадастровый план территории), градостроительная документация, планово-картографические материалы на данный район, правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы, сведения об исходной геодезической основе.
Производственный этап межевания заключается в проведении геодезических определений координат характерных точек, установлении границ и закреплении характерных точек земельного участка межевыми знаками, согласование границ.
Местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ.
Геодезической основой межевания (исходными пунктами) служат пункты государственной геодезической сети и пункты опорной межевой сети.
Камеральный этап межевания заключается в обработке полученных данных и составлении межевого плана.
До 1 января 2013 года кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства не осуществляется и подготовка документов, необходимых для осуществления государственного учета данных объектов недвижимости, происходит в ранее установленном порядке осуществления такого учета.
До 1 января 2013 года при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства допускается внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке в порядке, установленном Федеральным законом о ГКН для осуществления государственного кадастрового учета части объекта недвижимости, на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо представителем такого собственника, и межевого плана.
Правила проведения кадастровых работ определены в нормативных актах:
- 1) Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
- 2) Земельный кодекс РФ от 25.10.2001
- 3) Федеральный закон от 18.06.2001 N 78-ФЗ «О землеустройстве»
При определении границ и местоположения земельного участка допускается лишь минимальная погрешность в точности сведений, чтобы не допустить разногласий и конфликтных ситуаций в будущем.
Чтобы обеспечить высокий уровень точности, проведением кадастровых работ занимаются специализированные учреждения, обладающие специально обученными кадрами и имеющие в распоряжении необходимое оборудование. Выполнить кадастровые работы может геодезическая компания, которая обладает правом на осуществление данной деятельности. Процесс постановки недвижимости на учет является сложным и многоступенчатым.
Понятие кадастровых работ
Государственный кадастр недвижимости (ГКН) - это реестр, содержащий актуальную и достоверную информацию об объектах недвижимости. Согласно нынешнему законодательству, кадастровые работы призваны обеспечить наличие документов, которые предоставляются в соответствующую организацию, занимающуюся кадастром, для постановки на учёт недвижимости и выполнения требуемых процедур с данным объектом.
Проведение кадастровых работ регламентируется правилами, установленными законодательством. К каждому объекту недвижимости выставляются определённые требования по оформлению и составлению необходимых сопроводительных и подтверждающих документов.
Кадастровые работы требуются для того, чтобы поставить на учёт конкретный объект недвижимого имущества. Только после проведения требуемых процедур можно считать объект юридически существующим и имеющим набор характеристик. К ним относятся:
- 1) Право собственности;
- 2) Целевое назначение;
- 3) Ограничения и обременения, распространяющиеся на недвижимость.
Любые юридические действия в отношении земельного участка могут быть совершены только после выполнения кадастровых работ, передачи данных в Росреестр и постановки объекта на учёт в ГКН.
Порядок проведения кадастровых работ (этапы)
Выполнение комплекса кадастровых работ в отношении земельного участка регламентируется правилами, установленными российским законодательством. В дополнение к законам, указанным в начале статьи, следует выделить:
- 1) Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда РФ на 2012-2020 годы»
- 2) Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»
Процесс выполнения кадастровых работ состоит из нескольких этапов:
- 1) Заключение договора с заказчиком работ.
Две стороны, принимающие участие в проведении необходимых для учёта недвижимости работ, заключают договор. В договоре определяется порядок выполнения работ, стоимость и сроки.
- 2) Подготовительный этап.
На этой стадии специалисты кадастровой службы занимаются сбором, систематизацией и анализом имеющихся данных о участке (архивные картографические материалы). Специалисты должны располагать актуальной информацией для качественного выполнения своих функций. Для этого запрашивают следующие документы:
- Выписку и кадастра недвижимости;
- Земельно-кадастровый план на определённый земельный участок;
- Каталог координат участка и местной опорной сети;
- Документы, содержащие информацию об объектах и субъектах права на недвижимое имущество.
- 3) Комплекс полевых работ.
Специалисты производят согласование расположения участка, сообщают о проводимых работах заинтересованным лицам. Далее специалисты выполняют инструментальное определение точного положения поворотных точек границы участка. Погрешность этого этапа работ составляет до 0,5 мм.
- 4) Камеральный этап.
В ходе этого этапа составляют пакет документов, которые передаются заказчику и в соответствующий государственный орган, занимающийся ведение кадастра недвижимого имущества.
Порядок выполнения кадастровых работ описан в Федеральном законе от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Сроки проведения работ не оговорены в законах, поэтому определяются по договору между заказчиком и исполнителем.
Проект межевания
Проект межевания выполняется с целью выделения конкретного участка и его определения на местности. Именно в нём отображена вся информация, позволяющая однозначно определить местоположение границы участка с высокой степенью точности, а также содержатся данные по размерам выделенного землепользования. Проект межевания изготавливается кадастровым инженером. Заказчиком проекта межевания на земельном участке выступает физическое лицо (юридическое лицо), являющееся собственником земли.
Процедура разработки проекта межевания земельного участка подробно изложена в приказе Министерства экономического развития РФ от 3 августа 2011 г. N 388 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".
По результатам выполнения необходимых работ инженер-землеустроитель готовит пакет документов, в состав которого входят:
- План (карта) земельного участка;
- Текстовая часть проекта межевания, в которой содержаться координаты углов поворота границ участка, форма собственности и данные владельца участка, сведения и правовом состоянии земли;
- В некоторых случаях могут быть изготовлены дополнительные графические материалы.
Основная цель межевания - точное определение границ участка на местности. Для этого используется специальное оборудование, которое обладает достаточными показателями точности измерений для землеустроительных работ. Выполнение измерений на участке проходит с точным соблюдением методических указаний и инструкций. Применение электронных тахеометров и GPS-оборудования значительно сокращает сроки изготовления межевого плана и повышает его точность. Передача итогов работы осуществляется в двух бумажных экземплярах. При необходимости заказчик имеет право запросить электронный документ.
Результатом кадастровой деятельности является подготовленные документы, собранная и обобщенная информация, оказанные кадастровые услуги.
В результате кадастровых действий формируются три вида документов (рис. 9):
- 1) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);
- 2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);
- 3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).
Кадастровый инженер организует исполнение работ по подготовке межевого и технических планов, актов обследования, сдаче работ заказчику, подготовку иных документов для государственного кадаст-
Рис. 9.
рового учета, предусмотренных договором подряда, несет ответственность перед государством и клиентами.
Совершенствование организации и ведения кадастровой деятельности заключается в определении видов и содержания кадастровых работ, разработке алгоритмов действий кадастрового инженера в зависимости от различных видов деятельности и наличия достоверных сведений об объекте кадастрового учета.
Если начиная с 2000 г. принципиально система и технология выполнения геодезических измерений, используемых при выполнении кадастровых работ, не изменилась, то содержание документов, порядок подготовки и сдачи результатов кадастровых работ претерпели значительные изменения.
С 01.07.2012 г. законодателем было установлено, что для совершенствования процесса предоставления оказываемых органом кадастрового учета государственных услуг вместе с заявлением о государственном кадастровом учете земельного участка и межевым планом земельного участка в бумажном виде в орган кадастрового учета подается также хт1-документ.
Это призвано было простимулировать кадастровых инженеров активнее и полномасштабнее пользоваться возможностями, предоставляемыми информационным порталом государственных и муниципальных услуг (подача электронных заявлений и электронных хгтй-документов межевых планов). Вместе с тем введение указанных поправок в действующее законодательство вынудило кадастровых инженеров дублировать свою работу: один раз подготавливая информацию на бумажном носителе, а другой - в виде электронного xml- документа.
Повышение эффективности выполнения кадастровых работ проводится с применением современного программного обеспечения кадастровой деятельности и возможностей, представленных порталом государственных услуг и Росреестра (www.rosreestr.ru). Законом о кадастре и приказом Минэкономразвития России от 24.08.2008 г. № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» (в ред. приказа Минэкономразвития России от 25.01.2012 г. № 32) установлено, что заявление о государственном кадастровом учете земельного участка может представляться в орган кадастрового учета в форме электронного документа (далее - электронное заявление). В случае представления в орган кадастрового учета электронного заявления межевой план земельного участка оформляется в электронном виде, заверенный электронной цифровой подписью (ЭЦП).
Межевой и технический план в форме электронного документа, заверенного ЭЦП кадастрового инженера, оформляется в виде файлов в формате xml (далее - xml-документ), созданных с использование xml-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.
Для целей реализации предусмотренной Законом о кадастре возможности подачи в орган кадастрового учета электронного заявления о государственном кадастровом учете земельного участка приказом Росреестра от 17.12.2012 г. № П/580 утверждена xml-схема, используемая для формирования xml-документа - межевого плана земельного участка, представляемого в орган кадастрового учета.
Электронное заявление и необходимые для государственного кадастрового учета земельного участка электронные документы могут быть представлены в орган кадастрового учета заявителем или его представителем с использованием сетей общего пользования. Одним из основных преимуществ осуществления кадастровой деятельности в форме электронных документов с использованием сетей общего доступа является отсутствие территориальной привязанности и возможности осуществлять выполнение кадастровых работ и учетных кадастровых процедур без отрыва от рабочего места, при помощи дистанционного взаимодействия с органами кадастрового учета и органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Способы подачи в орган кадастрового учета электронного документа о государственном кадастровом учете отображены на рис. 10.
Рис. 10.
К сожалению, этот способ подачи заявления привел к появлению новых ошибок. По данным 3-го Всероссийского съезда кадастровых инженеров, состоявшегося в г. Калининграде 3 июля 2014 г., к ошибкам, которые наиболее часто допускают кадастровые инженеры при подготовке межевых планов в электронном виде, можно отнести:
- межевой план в электронной форме не прошел форматно-логический контроль при загрузке в АИС ГКН;
- межевой план не соответствует утвержденной хті-схеме и не обеспечивает считывание и контроль данных;
- вид заявления не соответствует подготовленному межевому плану;
- один и тот же межевой план предоставлен для осуществления учета несколько раз (межевой план соиШ ******************** уже был загружен в заявлении № 39-0-1 _**/****/****“****);
- по представленным координатам контур земельного участка не замкнут;
- приложенный к межевому плану файл с образом отсутствует в архиве;
- неверный формат представленных файлов, входящих в состав межевого плана;
- кадастровый номер не соответствует шаблону;
- неверное указание способа образования объекта недвижимости;
- неверное наименование хт1-файла;
- вид процедуры не соответствует составу файла (сведения о новых ЗУ должны отсутствовать);
- по представленным координатам уточняемый земельный участок пересекает границы земельного участка, сведения о местоположении границ и площади которого уточнены;
- по представленным координатам уточняемый земельный участок пересекает границы кадастрового квартала;
- на исходном разделяемом земельном участке имеется обременение, а на образуемых земельных участках сведения о данном обременении отсутствуют;
- из земельного участка уже образованы путем раздела земельные участки, сведения о которых носят временный характер.
Кроме перечисленных ошибок, существуют проблемы, возникающие при загрузке межевых планов в электронном виде в программный комплекс АИС ГКН:
- при наличии сведений об обременении на весь земельный участок данное обременение автоматически не загружается в программный комплекс АИС ГКН;
- при подготовке межевого плана в электронном виде на уточнение местоположения границ и площади нескольких смежных земельных участков данные по участкам некорректно загружаются в программный комплекс АИС ГКН, а именно: сведения об участках загружаются только как о «смежных» и отсутствует возможность редактирования сведений о земельных участках, кроме сведений о координатах;
- при наличии в межевом плане в электронном виде информации об уточнении местоположения части границ смежных земельных участков данная информация не загружается в программный комплекс АИС ГКН при отсутствии сведений о полном каталоге координат;
- в хшГфайле ограничено количество символов в поле «погрешность» определения площади.
При проведении кадастровых работ более эффективны получение и обработка запрашиваемой в электронном виде информации из кадастра недвижимости по сравнению с бумажной технологией (табл. 5).
Таблица 5. Определение финансовых затрат на заказ, получение и обработку сведений ГКН
|
Наименование |
В бумажном виде |
В электронном виде |
||
|
стоимость, |
затраты времени, мин |
стоимость, |
затраты времени, мин |
|
|
Кадастровая выписка об объекте недвижимости (для физических лиц) |
||||
|
Кадастровый паспорт объекта недвижимости (для физических лиц) |
||||
|
Кадастровый план территории (для физических лиц) |
||||
|
Всего (для физических лиц) |
||||
|
Кадастровая выписка об объекте недвижимости (для юридических лиц) |
||||
|
Кадастровый паспорт объекта недвижимости (для юридических лиц) |
||||
|
Кадастровый план территории (для юридических лиц) |
||||
|
Всего (для юридических лиц) |
||||
Представленные в табл. 11 данные характеризуют затраты времени, и финансовые расходы на заказ, получение и обработку кадастровых сведений значительно уменьшаются при использовании технологии электронного взаимодействия. Так, эффективность использования рабочего времени увеличивается на 73 %, а затраты денежных средств уменьшаются на 77 %.
Кроме вышеотмеченных, имеются следующие преимущества подачи заявлений в электронном виде:
- возможность подачи заявлений в любое время и в любой день недели;
- сокращенные сроки отработки заявлений - 10 рабочих дней;
- возможность получения документов на адрес своей электронной почты.
Принятый 23.06.2014 г. Федеральный закон № 171 -ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внес изменения и дополнения в Земельный кодекс Российской Федерации в отношении вопросов образования и предоставления земельных участков на основе проекта межевания территории, схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории. После вступления в силу данного Федерального закона с 1 марта 2015 г. состав документов, собираемых на стадии подготовительных работ кадастровым инженером и предоставляемых на государственный кадастровый учет, будет дополнен.
Так, в соответствии со ст. 11.3 Земельного кодекса образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих документов:
- 1) проект межевания территории, утвержденный в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации;
- 2) проектная документация о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков;
- 3) утвержденная схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена ст. 11.10 настоящего Кодекса.
Образование земельных участков допускается в соответствии с утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при отсутствии утвержденного проекта межевания территории.
Исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории осуществляется образование земельных участков:
- 1) из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;
- 2) из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;
- 3) в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;
- 4) в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;
- 5) для размещения линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
На практике проект межевания территории в первую очередь выполняется для определения границ территории и представляет собой совокупность документов, определяющих границы застроенных и незастроенных участков.
Подготовка проекта межевания территории включает в себя несколько этапов.
Первый этап - подготовительный. В него входит получение разрешительной документации. На основании разрешительной документации можно переходить к разработке самого проекта. В проект входят следующие документы:
- аналитические документы;
- чертежи.
Аналитические документы собирают по той территории, которая описывается в проекте межевания территории. Аналитика включает исследование экономических и социальных факторов, а также экологические, культурные, технические и многие другие. На основе полученной информации принимается решение о проведении оптимальных границ на данной территории земельного участка. Помимо этого, в документации можно найти информацию о площадях всех участков и перечень главных показателей в экономическом и техническом плане.
Второй этап - согласование всех документов с комитетом по энергетике, благоустройству и т. п. Последней в согласующих процедурах является администрация района.
Третий этап - направление документов на проверку в комитеты по градостроительству и архитектуре. Документацию на проверку можно отправлять только в местные органы. В том случае, если названный комитет не имеет никаких претензий к проделанной работе, отправитель получает заключение, называемое сводным. Это заключение позволяет проделанную работу озвучивать на публичных слушаниях.
Четвертый этап - публичные слушания и подготовка заключения. В случае если они проходят положительно, работа направляется на подготовку заключения. С этим заключением проект межевания территории может быть утвержден.
В соответствии с изменениями в Закон от 23.06.2014 г. 171-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», в Государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об утвержденном проекте межевания территории:
- 1) реквизиты решения об утверждении проекта межевания территории (дата принятия решения, номер решения);
- 2) описание местоположения границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания;
- 3) описание местоположения границ земельных участков, подлежащих образованию в соответствии с утвержденным проектом межевания территории;
- 4) копия проекта межевания территории в виде электронного документа.
Если в ГКН ранее были внесены сведения о проекте межевания территории, то при подготовке сведений кадастровым инженером этот документ представлять в орган кадастрового учета в соответствии с изменениями, внесенными в Земельный кодекс, не нужно.
Глава 1.1 Земельного кодекса дополнена ст. 11.10 «Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории», в которой прописано следующее.
- 1. Схема расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории (далее - схема расположения земельного участка) представляет собой изображение границ образуемого земельного участка или образуемых земельных участков на кадастровом плане территории. В схеме расположения земельного участка указывается площадь каждого образуемого земельного участка и в случае, если предусматривается образование двух и более земельных участков, указываются их условные номера.
- 2. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется с учетом утвержденных документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, проекта планировки территории, землеустроительной документации, положения об особо охраняемой природной территории, наличия зон с особыми условиями использования территории, земельных участков общего пользования, территорий общего пользования, красных линий, местоположения границ земельных участков, местоположения зданий, сооружений (в том числе размещение которых предусмотрено государственными программами Российской Федерации, государственными программами субъекта Российской Федерации, адресными инвестиционными программами), объектов незавершенного строительства.
- 3. Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.
- 4. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для предоставления без проведения торгов может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом.
- 5. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка может быть обеспечена гражданином или юридическим лицом, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельных участков, расположенных в границах субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя или в границах населенных пунктов.
- 6. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного юридическому лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования, может быть обеспечена указанным юридическим лицом. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования путем раздела земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу на праве аренды или безвозмездного пользования, может быть обеспечена указанными гражданином или юридическим лицом.
- 7. Подготовка схемы расположения земельного участка в целях его образования для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд может быть обеспечена лицом, в пользу которого изымается земельный участок.
- 8. В случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, находящихся в собственности граждан и предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, подготовка схем расположения земельных участков обеспечивается гражданами, являющимися собственниками таких земельных участков.
- 9. Подготовка схемы расположения земельного участка осуществляется в форме электронного документа. В случае если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает гражданин в целях образования земельного участка для его предоставления гражданину без проведения торгов, подготовка данной схемы может осу-
шествляться по выбору указанного гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе.
10. Подготовка схемы расположения земельного участка в форме электронного документа может осуществляться с использованием официального сайта федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственного кадастрового учета недвижимого имущества и ведения государственного кадастра недвижимости, в информационно-телекоммуникационной сети Интернет или с использованием иных технологических и программных средств.
Следовательно, в случае, если подготовку схемы расположения земельного участка обеспечивает физическое или юридическое лицо частными инвестициями, то этот вид деятельности может быть включен в договор работ, выполняемых кадастровым инженером.
В соответствии с Законом о кадастре в результате выполнения кадастровых работ в отношении земельного участка кадастровый инженер подготавливает межевой план, необходимый для представления в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка.
Общая технологическая схема выполнения кадастровых работ приведена на рис. 11.
Работы по межеванию земель подразделяются на полевые и камеральные работы. Рассмотрим, что включают в себя камеральные работы (рис. 12). В техническом задании на выполнение работ (помимо прочих условий на основании схемы существующей опорной межевой сети (ОМС) и проекта ее сгущения) должны быть указаны исходные пункты ОМС, государственной геодезической сети (ГГС) либо точки съемочной межевой сети (СМС).
После составления сметы, составления технического задания, заключения договора подряда на выполнение работ осуществляется этап подготовительных работ.
На этапе подготовительных работ кадастровым инженером выполняются:
Сбор, анализ и экспертиза правоустанавливающих и правоудостоверяющих документов на земельный участок и объекты недвижимости;
Рис. 11.
земельного участка
- получение сведений Государственного кадастра недвижимости на земельный участок, в отношении которого осуществляется межевание, и на смежные с ним участки;
- получение сведений в отделе архитектуры о наличии/отсутствии ограничений и обременений земельного участка, в том числе коммуникаций, особо охраняемых природных территорий, территориальных зон и зон с особыми условиями использования территорий;
Рис. 12.
- подбор планово-картографического материала, включая выкопировки из генерального плана застройки (при его наличии) на участки, расположенные в населенных пунктах, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан и т. д., аэрофотоматериалы на территорию расположения объекта;
- подбор геодезической основы (ГГС, ОМС) (кроки и выписка из каталога координат (заверенные в установленном порядке) пунктов геодезической основы);
- подбор материалов технической инвентаризации и (или) выписки об объектах капитального строительства из ГКН;
- запрос материалов Государственного кадастра недвижимости, содержащие сведения о создаваемом земельном участке и о смежных с ним земельных участках (к примеру, координаты поворотных точек границ ранее учтенных земельных участков);
В качестве правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документов о правах на землю заказчик кадастровых работ может представить следующие документы:
- свидетельство о государственной регистрации права;
- свидетельство о праве собственности на землю;
- свидетельство на право собственности на землю;
- постановление (распоряжение) органов государственной власти о предоставлении земельного участка;
- договор дарения, купли-продажи, мены земельного участка;
- договор аренды земельного участка;
- свидетельство о праве на наследство по закону (по завещанию);
- решения суда о предоставлении (признании прав) на земельные участки;
- прочие документы.
Помимо этого, кадастровым инженером собираются следующие документы:
- выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ) или копия паспорта (для физического лица);
- решение суда об определении порядка пользования земельным участком;
- прочие документы.
Также в качестве документов - оснований для производства кадастровых работ, которые собираются на этапе подготовительных работ, могут выступать:
- распоряжение об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории;
- решение о предварительном согласовании места размещения объекта.
При подготовке межевого плана в результате выполнения кадастровых работ обязательно уточняется местоположение границ смежных земельных участков. Поэтому в состав межевого плана включается акт согласования местоположения границ земельного участка.
Акт согласования содержит в себе сведения о кадастровом номере и площади земельного участка, кадастровых номерах смежных земельных участков и сведения об их правообладателях (ФИО, реквизиты документа, удостоверяющего личность).
С 01.03.2015 г. обязательным документом в ряде случаев может быть Проект межевания территории, а также документы о его утверждении.
На этапе подготовительных работ выявляются также земельные участки и их части, ограниченные в использовании (например, охранные зоны, зоны действия сервитутов и т. п.). Основаниями для их образования могут служить:
- решения органов государственной власти и органов местного самоуправления об установлении сервитутов;
- договоры об установлении сервитутов, в том числе соглашения об обеспечении доступа;
- заключения соответствующих государственных органов и муниципальных служб об установлении ограничений в использовании земельных участков.
Кроме того, при необходимости устанавливается местоположение границ частей земельных участков, занятых зданиями, строениями, сооружениями и объектами незавершенного строительства. В таком случае в Межевой план могут быть включены следующие документы о правах на эти объекты недвижимости либо документы об их образовании:
- правоустанавливающие (правоудостоверяющие) документы на объекты недвижимости;
- разрешения на строительство и акты приемки в эксплуатацию объектов;
- материалы технической инвентаризации;
- кадастровые паспорта соответствующих объектов недвижимости;
- другие документы и материалы.
Так как в соответствии со ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О Государственном кадастре недвижимости» на основе кадастрового плана или кадастровой выписки о земельном участке составляется межевой план, в котором воспроизведены определенные внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемом земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках, для производства кадастровых работ необходимы дополнительные кадастровые сведения, которые могут быть представлены территориальными органами Росреестра заказчику в виде:
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана соответствующей территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (например, кадастровой справки).
На современном этапе развития Государственного кадастра недвижимости требуется получение кадастровых сведений как на земельный участок, в отношении которого проводятся кадастровые работы, так и на земельные участки, интересы правообладателей которых затрагиваются проведением таких работ (смежные земельные участки, части земельных участков, ограниченных в использовании, и пр.).
Подготовительные работы содержат в себе несколько подвидов работ, срок выполнения которых может составлять от 14 до 30 дней. Например, сведения Государственного кадастра недвижимости (согласно действующему законодательству) готовятся за пять дней.
После этапа подготовительных работ осуществляются, при необходимости, съемки и обследования или продолжаются камеральные работы по формированию межевых и технических планов, составление акта обследования и (или) подготовка экспертизы для суда.
Основанием для формирования технического плана объекта капитального строительства являются следующие документы:
- разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
- проектная документация;
- технический паспорт;
- декларация, составленная и заверенная правообладателем.
Техническое описание объекта недвижимости включает сведения
об общей площади здания, количестве этажей, в том числе подземных, о годе завершения строительства и материале наружных стен. В декларации указаны номер и дата правоустанавливающего документа на объект недвижимости.
Составление акта обследования
Акт обследования составляется на основании сведений, полученных в результате осмотра места расположения объекта недвижимости, а также сведений из Государственного кадастра недвижимости и иных документов, которые подтверждают прекращение существования объекта. (Например, разрешение на снос или справка сельской администрации об отсутствии на земельном участке данного строения.)
Подготовка экспертизы для суда (в случае необходимости)
При назначении судом землеустроительной экспертизы в задачи кадастрового инженера входит:
- ознакомление с материалами дела;
- обращение в суд с целью получить недостающие документы;
- извещение заинтересованных сторон о выезде на объект, с указанием даты и времени;
- проведение инженерно-геодезических изысканий;
- подготовка заключения землеустроительной экспертизы, с приложением графической части.
Получение письма от администрации о предоставлении земельного участка
Любое физическое лицо может обратиться в администрацию муниципального образования с заявлением о предоставлении ему земельного участка в собственность или аренду. Для этого он вправе обратиться в любую землеустроительную организацию для сбора необходимых документов. Кадастровый инженер собирает следующую информацию: выписка из ГКН об отсутствии сведений на запрашиваемый земельный участок, схема расположения земельного участка в масштабе 1:10 000 и 1:1000, согласованная с главой местного сельского (городского) поселения со штампом ГКН, копия документа, удостоверяющего личность заказчика, копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического лица.
Следующим этапом являются геодезические работы, которые могут включать:
- создание (восстановление) и развитие геодезических сетей;
- кадастровую съемку - комплекс геодезических работ, выполняемых для определения и восстановления границ земельных участков с целью определения координат границ земельного участка, его частей;
- топографическую съемку - совокупность работ по созданию топографических карт или планов местности посредством измерений расстояний, высот, углов и т. п. с помощью различных инструментов (наземная съемка), а также получение или использование изображений земной поверхности с летательных аппаратов (аэрофотосъемка, космическая съемка).
Для определения плоских прямоугольных координат межевых знаков и точек съемочной межевой сети (СМС) используют:
- спутниковые геодезические системы;
- теодолитные хода, геодезические прямые и комбинированные засечки и лучевые системы;
- фотограмметрические методы;
- картометрические методы.
Исходной геодезической основой межевания земельных участков служат пункты государственной геодезической сети и пункты опорной межевой сети в установленной системе координат, а также точки съемочной межевой сети.
Теодолитные хода между пунктами опорной межевой сети прокладываются в виде отдельных ходов или систем ходов с узловыми точками.
Отдельный теодолитный ход должен опираться на два исходных пункта и два исходных дирекционных угла. В то же время допускается:
- проложение теодолитного хода, опирающегося на два исходных пункта, без угловой привязки на одном из них;
- координатная привязка (без измерения примычных углов) к пунктам опорной межевой сети, при условии выполнения угловых измерений двумя полными приемами.
При выполнении работ по межеванию в черте городов используются следующие предельные величины:
- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 1,6 км;
- между исходными пунктами и узловыми точками (или между узловыми точками) не более 1,1 км;
- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,4 м;
- предельная длина висячих теодолитных ходов не более 100 м, на застроенных территориях не более 70 м.
При выполнении работ по межеванию на землях поселков, сельских населенных пунктов пригородных зон, садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, а также на земельных участках, предоставленных для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства, а равно на землях сельскохозяйственного назначения площадью до 100 га допускается:
- предельная длина теодолитного хода между исходными пунктами ОМС не более 3,0 км;
- между исходными пунктами и узловыми точками или между узловыми точками не более 2,1 км;
- предельная абсолютная невязка теодолитного хода 0,8 м.
При выполнении кадастровых работ в городах длины полярных направлений не должны быть более 150 м. На других территориях длины полярных направлений не должны превышать 300 м, при этом для каждого межевого знака участка полярная засечка должна быть выполнена с не менее двух точек съемочной межевой сети или ОМС. В исключительных случаях допускается однократная полярная засечка межевого знака в комбинации с линейными промерами между межевыми знаками по сторонам или диагоналям участка с последующим включением этих измерений в процесс контроля. Средняя квадратическая ошибка измерения угла не должна превышать 15".
При определении координат межевых знаков рекомендуется принимать во внимание, что плановое положение на местности границ объекта кадастровых работ характеризуется плоскими прямоугольными координатами центров межевых знаков, вычисленными в местной системе координат. Определение координат земельных участков различного целевого назначения земель проводится с точностью не ниже точности, приведенной в табл. 6.
Таблица 6. Нормативная точность определения объектов кадастровых работ
|
Градация земель |
Средняя квадратическая ошибка М положения межевого знака относительно ближай-шего пункта исходной геодезической основы, не более V М |
Допустимые расхождения при контроле межевания, м |
||
|
Земли поселений (города) |
||||
|
Земли поселений (поселки, сельские населенные пункты); земли, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного и индивидуального жилищного строительства |
||||
|
Земли промышленности и иного специального назначения |
||||
|
Земли сельскохозяйственного назначения (кроме земель, указанных в п. 2), земли особо охраняемых территорий и объектов |
||||
|
Земли лесного фонда, земли водного фонда, земли запаса |
||||
Примечание. Предельная ошибка положения межевого знака равна удвоенному значению Ми
После проведения геодезических работ следует анализ и уточнение границ земельного участка и объектов недвижимости согласно полученным сведениям Государственного кадастра недвижимости на смежные земельные участки. Определяется площадь создаваемого земельного участка.
Площадью земельного участка, определяемой в процессе межевания, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость.
Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) и личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального и дачного строительства, разнятся значительно (в 2-5 раз) в зависимости от региона страны, вида разрешенного использования земельного участка (табл. 7).
Таблица 7. Предельные минимальные и максимальные размеры земельных участков при различных видах разрешенного использования
После выполнения полевых работ и необходимой камеральной обработки данных производится подготовка проекта межевого плана.
В установленные сроки заинтересованные лица могут ознакомиться с проектом межевого плана и потребовать установления границ на местности.
К задачам кадастрового инженера относятся следующие действия:
- 1) разъяснения по проекту межевого плана;
- 2) прием и оценка легитимности возражений относительно прохождения границ земельного участка;
- 3) прием и оценка легитимности требований об установлении границ на местности;
- 4) подготовка заключения относительно представленных возражений по прохождению границ земельного участка.
Заинтересованное лицо не вправе представлять возражения относительно местоположения частей границ, не являющихся одновременно частями границ принадлежащего ему земельного участка, или согласовывать местоположение границ на возмездной основе.
Заинтересованное лицо вправе потребовать согласования местоположения границ с их установлением на местности. В этом случае такое согласование осуществляется с установлением соответствующих границ на местности, за исключением случаев, если:
- 1) земельные участки, местоположение границ которых согласовывается, являются лесными участками, земельными участками в составе земель особо охраняемых природных территорий и объектов или в составе земель сельскохозяйственного назначения, предназначенных для осуществления традиционного природопользования коренными малочисленными народами Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации;
- 2) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено посредством указания на природные объекты или объекты искусственного происхождения либо их внешние границы, сведения о которых содержатся в Государственном кадастре недвижимости, что позволяет определить подлежащее согласованию местоположение границ таких земельных участков;
- 3) подлежащее согласованию местоположение границ земельных участков определено местоположением на одном из таких земельных участков линейного объекта и нормами отвода земель для его размещения.
В назначенный кадастровым инженером день (после уведомления заинтересованных лиц) проводится согласование границ земельного участка, при котором подписывается акт согласования границ земельного участка, который впоследствии входит в состав межевого плана. При отсутствии мотивированных возражений о прохождении границ земельного участка кадастровым инженером оформляется акт согласования местоположения границ, являющийся неотъемлемой частью (разделом) межевого плана. Формирование межевого плана заключается в заполнении форм разделов, включаемых в межевой план.
Извещение лиц, участвующих в процедуре согласования границ земельного участка, согласно действующему законодательству, проводится в течение 30 календарных дней (путем рассылки уведомлений и (или) публикации объявления в газете). В этот 30-дневный срок кадастровый инженер должен провести геодезические работы, уточнить границы земельного участка, подготовить проект межевого плана.
Результат согласования местоположения границ оформляется кадастровым инженером в форме Акта согласования местоположения границ на обороте листа графической части межевого плана.
Местоположение границ земельного участка считается согласованным при наличии в акте согласования местоположения границ личных подписей всех заинтересованных лиц или их представителей.
Если местоположение соответствующих границ земельных участков не согласовано с заинтересованным лицом или его представителем, и такое лицо или его представитель представили в письменной форме возражения относительно данного согласования с обоснованием отказа в нем, в акт согласования местоположения границ вносятся записи о содержании указанных возражений. Представленные в письменной форме возражения прилагаются к межевому плану и являются его неотъемлемой частью. Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются в судебных органах.
Далее формируется межевой план. Формирование занимает в среднем 2 дня. Проверка межевого плана в органе кадастрового учета, согласно действующему законодательству, осуществляется в течение 18 дней. Готовый межевой план заверяется подписью и собственной печатью кадастрового инженера, который выполняет комплекс кадастровых работ на основании договора подряда, заключенного с заказчиком работ.
Схема организации кадастровых работ, связанных с уточнением местоположения земельного участка (ЗУ), представлена на рис. 13.
В ходе производства работ могут возникнуть споры по границам земельного участка, которые повлияют на сроки и стоимость работ. При невозможности разрешить такой спор мирным путем конфликтующие стороны обращаются в суд. В данном случае подготовка кадастровым инженером материалов для суда является не оговоренным договором видом работ и влечет увеличение стоимости работ, а судебный процесс по данному делу значительно увеличит сроки выполнения договора.
Представленная схема организации кадастровых работ по составлению межевого плана земельного участка для целей кадастрового учета пригодна не для всех перечисленных выше видов кадастровых работ. Например, под эту схему не подпадают вновь образованные земельные участки.
Рис. 13.
земельного участка
Для вновь образованных земельных участков между геодезическими работами и подготовкой проекта межевого плана будет еще один этап - подготовка и передача заказчику схемы расположения земельного участка (рис. 14). На основе схемы расположения земельного участка утверждается акт выбора земельного участка и выносится распоряжение о передаче земельного участка на том или ином виде права.
Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в Государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.
Рис. 14.
Межевой план включает текстовую и графическую части, имеющие разделы, которые заполняются в зависимости от вида выполняемых работ (рис. 15).
Межевой план оформляется в виде одного документа в случае, если:
В результате раздела одного исходного (измененного) земельного участка образуются один или одновременно несколько земельных участков;
Рис. 15.
- в результате перераспределения нескольких исходных земельных участков образуются несколько земельных участков;
- одновременно образуются земельный участок (земельные участки) и части земельного участка (земельных участков) либо одновременно с образованием земельных участков уточняются сведения о существующих частях исходных земельных участков;
- одновременно образуются несколько частей одного земельного участка;
- одновременно уточняется местоположение границы земельного участка и уточняются сведения о частях земельного участка;
- одновременно образуются один или несколько земельных участков и в результате таких кадастровых работ уточнено описание местоположения границ смежных с ними земельных участков.
В межевом плане указываются сведения об образуемом земельном участке (или земельных участках) в случае выполнения кадастро-
Таблица 8. Состав межевого плана
|
Состав МП по образованию ЗУ в результате объединения |
|
|
Состав МП по об- |
1. Титульный лист. |
|
разованию ЗУ в |
|
|
результате разде- |
3. Исходные данные. |
|
ла, когда все обра- |
|
|
зуемые ЗУ межу- |
|
|
ются одновре- |
6. Сведения о ЗУ, посредством которых обеспечивается дос- |
|
туп к образуемым или измененным ЗУ.
|
|
|
Состав МП по об- |
1. Титульный лист |
|
разованию ЗУ из |
|
|
земель муници- |
3. Исходные данные. |
|
пального образо- |
4. Сведения о выполненных измерениях и расчетах. |
|
вых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка (или земельных участков), сведения о части или частях земельного участка в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете части или частей земельного участка, новые необходимые для внесения в Государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке (или земельных участках) в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений земельного участка (или земельных участков). Если местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию, межевой план должен содержать сведения о проведении такого согласования.
В графической части межевого плана воспроизводятся сведения кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке, а также указываются местоположение границ образуемых земельного участка или земельных участков, либо границ части или частей земельного участка, либо уточняемых границ земельных участков, доступ к образуемым или измененным земельным участкам (проход или проезд от земельных участков общего пользования), в том числе путем установления сервитута.
Раздел «Заключение кадастрового инженера» оформляется кадастровым инженером в виде связного текста и включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- 1) в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений в отношении существующих земельных участков;
- 2) имеются неснятые возражения по поводу местоположения земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, или возражения о местоположении границы земельного участка;
- 3) в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, необходимо обосновать размеры образуемых земельных участков).
В случае если в ходе кадастровых работ выявлены ошибки (пересечения, несовпадения, разрывы) в местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков (ранее допущенные кадастровые ошибки), границ муниципальных образований или населенных пунктов, в разделе приводятся предложения кадастрового инженера по устранению выявленных ошибок, в том числе результаты необходимых измерений.
В состав приложения могут быть включены правоустанавливающие и (или) правоудостоверяющие документы на земельный участок и иные расположенные на нем объекты недвижимости, а также кадастровая основа проведения работ.
Если межевой план оформляется в результате кадастровых работ по уточнению местоположения границы земельного участка или в результате кадастровых работ по образованию земельных участков уточнено местоположение границ смежных с ними земельных участков, в состав приложения включаются:
- 1) документы, свидетельствующие о соблюдении установленного порядка извещения заинтересованных лиц о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка (например, расписки в получении извещений о проведении собрания о согласовании местоположения границы, уведомления о вручении таких извещении, копии страницы печатного издания, содержащей извещение о проведении собрания о согласовании местоположения границы земельного участка, и первого листа, содержащего реквизиты такого печатного издания, и т. д.) в случае, если надлежащим образом извещенное заинтересованное лицо или его представитель в установленный срок не выразили свое согласие посредством заверения личной подписью акта согласования местоположения границ либо не представили свои возражения о местоположении границ в письменной форме с их обоснованием;
- 2) копии нотариально удостоверенных доверенностей от правообладателей земельных участков, подтверждающих полномочия их представителей на участие в согласовании. При этом полномочия представителя юридического лица, который вправе представлять интересы юридического лица без доверенности, подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра юридических лиц, а полномочия представителей органов государственной власти или органов местного самоуправления подтверждаются актом соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления;
- 3) оформленные в письменном виде обоснованные возражения заинтересованных лиц по поводу местоположения границы земельного участка (при наличии таких возражений);
- 4) документы, свидетельствующие о снятии возражений о местоположении границы земельного участка, или копии документов о разрешении земельного спора (при наличии возражений о местоположении границы земельного участка или если имел место соответствующий земельный спор).
В случае проведения кадастровых работ по образованию земельных участков по результатам раздела исходного земельного участка в приложение к межевому плану включается оформленное в письменной форме согласие (решение) землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков на образование из них земельных участков.
Вместо проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, а также проектов перераспределения сельскохозяйственных угодий и иных земель сельскохозяйственного назначения в состав приложения могут быть включены извлечения из данных документов либо копии их отдельных составных частей, в том числе фрагменты графических изображений и т. д.
Пример межевого плана приведен в приложении 7.
После подготовки межевого плана документы представляются в орган кадастрового учета для осуществления кадастрового учета или внесения сведений в ранее учтенные земельные участки.
По данным 3-го Всероссийского съезда кадастровых инженеров, основные причины приостановлений по заявлениям на постановку на учет и внесению изменений в учтенные земельные участки, принятым в электронном виде (55 %), - нарушение требований ст. 26, п. 5, ч. 2 Федерального закона о ГКН (заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям настоящего Федерального закона), а отказов (76 %) - ст. 27, ч. 2, п. 6 (истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении).